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경제정보

주택연금 장단점 , 가입대상, 세제혜택 총정리

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주택연금이란?

집을 담보로 제공하여 집에 거주하면서 평생 동안 매월 연금을 받을 수 있도록 국가가 보증하는 제도입니다.
 

주택연금 장단점

[장점]

1)     내 집에서 평생 거주하면서 평생 연금 지급을 보장받는 상품이다.

2)     월 수령액이 생각보다 좋다.

3)     사망 후 처분 금액은 자녀에게 돌려주고 부채가 있어도 상속되지 않는다.

4)     집값 하락분은 미반영된다.
 
집값이 하락했을지라도 연금 금액에는 변동이 생기지 않고, 부부 중 한 명이 살아있다면 계속하여 연금이 지급됩니다.
 
[단점]

1)     가입 시점에 따라 연금액이 결정된다. 집값이 급등해도 내가 초반에 가입했던 시세대로 산정된 돈을 받는다.

2)     물가상승률을 반영하지 않는다. 55세 때 수령받은 120만 원의 가치와 85세 때 받는 120만 원의 가치는 분명 다를 것이다.

3)     중도 해지 시 상환이 필요하다.
국민연금은 물가 상승률이 반영되지만, 주택연금은 이와 달리 물가 상승, 집값 상승분이 반영되지 않는다.
 
이에 따라 주택연금을 가입한 이후에 해지를 고려하시는 분들도 적지 않은데, 이렇게 해지를 하게 될 경우 그동안 받았던 연금액을 한 번에 상환해야 하고 초기 보증료를 돌려받지 못하며, 3년간 재가입도 불가능하다.
 
따라서 이 제도를 가입할 때는 해지하는 일 없이 유지를 한다고 생각하고 진행하는 것이 놓다.

4)     집값 상승분이 반영되지 않는다.
 

가입요건


1)     대한민국 국민이어야 함
2)     만 55세 이상이어야 함
3)     공시가 총액 12억 이하 여야 함
4)     주택종류는 단독주택, 아파트, 오피스텔 임

이 제도는 부부 중 한 명이 대한민국 국민이고, 만 55세 이상이면 기본 신청 대상에 포함됩니다.
 
가입 요건은 주택 수와 관계없이 시가가 12억 원 미만이면 신청이 가능합니다. 만약, 다주택자로 12억 원을 초과하는 경우라면 3년 내에 주택을 처분하면 된다.
 

주택연금 담보제공 방식

 
주택소유자가 소유권을 가지고 공사는 담보주택에 저당권을 설정하는 저당권 방식과 주택소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사는 우선수익권을 담보로 취득하는 신탁방식이 있습니다.
 

구분저당권방식신탁방식
담보제공(소유권)근저당권 설정(가입자)신탁등기(공사)
가입자 사망시
배우자 연금승계
소유권 이전등기 절차 필요소유권 이전 없이 자동승계
보증금 있는 일부 임대불가능가능


주택연금 수령방식

 
종신방식과 확정기간혼합방식이 있습니다. 종신방식은 평생 동안 매월 연금방식으로 수령하고 기간은 사망 시까지입니다. 확정기간혼합방식은 가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택할 수 있고 그 기간만큼 연금을 수령하는 방식입니다.
 
부부기준 2억 원 미만 1 주택자 & 1인이상 기초연금수급권자는 일반주택연금보다 21% 더 수령합니다.
 
종신방식은 아래와 같이 수령 방식을 선택할 수 있습니다.
 
1)     정액형 : 매월 동일한 금액을 수령
2)     초기증액형 : 가입 초기 일정 기간 (3년, 5년, 7년, 10년 중 선택)은 정액형보다 많이, 이후 에는 정액형보다 덜 수령
3)     정기증가형 : 초기에는 정액형보다 적게 받고 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령
 

합리적인 상속

 
나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.
 

주택연금 세금(소득세) 및 세제혜택


주택연금은 보유한 주택을 담보로 맡기고 연금처럼 매월 노후 자금을 지급하는 구조로서 국가가 보증하는 금융상품으로 소득세가 따로 부과되지 않습니다.
그래서 주택연금 가입을 고려하시는 분들은 소득세 관련하여 걱정할 필요가 전혀 없습니다.
 

주요 세제 혜택 3가지


1)     등록면허세 및 지방교육세 감면

2024년까지 주택연금을 가입할 경우 시가표준액에 따라서 등록면허세와 지방교육세를 감면받을 수 있습니다.
 
-       등록면허세액이 300만 원 이하 : 등록면허세의 75% 경감
-       등록면허세액이 300만 원을 초과 : 225만 원 공제
 
☆☆♧시가표준액이 10억 원의 주택을 주택연금에 가입하면
 
등록면허세 감면액 : 10억 X 0.2% X 75% = 150만 원
지방교육세 감면액 : 200만 원 X 20% X 75% = 30만 원
농어촌특별세 면제액 : 150만 원 X 20% = 30만 원
국민주택채권 매입의무 면제액 : 10억 X 1% = 1천만 원
 
2)     재산세 감면
 
2024년까지 재산세도 감면받을 수 있습니다.
 
-       시가표준액이 5억 원 이하인 주택 : 25% 경감
-       시가표준액이 5억 원 초과인 주택 : 5억 원에 해당하는 재산세만 25% 경감 (초과 금액은 혜택 없음)
 
3)     주택연금 소득공제
 
주택연금 수령액에 대해 아래와 같이 소득공제 혜택을 볼 수 있습니다.
 
- 연금 수령액 200만 원 이하 : 200만 원 소득공제
- 연금 수령액 200만 원 초과 : 200만 원 소득공제 (200만 원 초과 금액은 공제 혜택 없음)
 
여기서 말씀드리는 연금 수령액은 주택연금을 지급한 금융회사나 한국주택금융공사가 발급한 주택 담보 노후 연금이자 비용 증명서에 나와있는 기준으로 계산됩니다.
 
해당 증명서를 가지고 소득공제를 받기 위해서는 과제표준 확정 신고서에 주택 담보 노후연금이자 비용 증명서를 첨부해 납세지 관할 세무서장에 제출하면 됩니다.




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