상생임대인 제도 연장 혜택 총정리! 양도세 비교 (일반 VS 상생임대 VS 실거주)

상생임대인 정책은 정부가 임대료 인상을 자제하는 임대인에게 양도소득세 혜택을 부여하는 제도입니다.

1. 상생임대인 정책 개요

도입 목적: 전·월세 시장의 급격한 가격 상승을 억제하고, 임차인의 부담을 줄이기 위함.

핵심 내용: 일정 조건을 충족하는 임대인이 주택을 양도할 때 양도소득세 비과세 요건 중 거주요건(2년)을 면제해 줌.

2. 적용 대상 및 요건

① 상생임대인의 요건

임대주택이 수도권·광역시·특례시·세종시 및 일부 조정대상지역에 있는 경우.

기존 세입자와 계약을 연장할 때 전·월세 인상률을 5% 이내로 유지할 것.

임대차계약이 2021년 12월 20일 이후 체결되거나 갱신된 계약일 것.

2년 이상 임대 유지해야 하며, 신규 세입자가 아닌 기존 세입자와 계약을 연장해야 함.


② 양도세 비과세 요건 완화

기본적으로 1세대 1주택자는 2년 이상 실거주해야 비과세 혜택이 적용되지만, 상생임대인으로 등록하면 실거주 요건이 면제됨.

3. 주요 혜택

양도소득세 비과세 요건 완화: 기존에는 1세대 1주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 2년 실거주 요건을 충족해야 비과세였지만, 상생임대인 요건을 충족하면 실거주 요건을 면제받을 수 있음.

장기보유특별공제 혜택: 실거주 2년 요건 없이도 보유기간에 따라 최대 40% 공제 적용 가능.

4. 주의할 점

상생임대인 등록 후 반드시 2년 이상 유지해야 혜택을 받을 수 있음.

신규 세입자가 아닌 기존 세입자와 5% 이내 증액 계약을 해야 함

5. 예를 들면,

보유기간: 10년

실거주: 없음

일반 임대: 2년 (상생임대가 아닌 일반 임대)

양도가액: 15억 원

취득가액: 5억 원

양도차익: 10억 원

조정대상지역 내 주택

6. 실거주 VS 상생임대 VS 일반임대 양도세 비교

7. 결론

🚨 일반 임대로 2년을 운영하면 실거주 요건을 충족하지 못해 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없음
🚨 결과적으로 10억 원 전액 과세되며, 장기보유특별공제도 20%밖에 적용되지 않아 세금이 크게 증가
✅ 실거주가 불가능하면 상생임대가 일반임대보다 훨씬 유리
✅ 실거주 2년을 하면 절세 효과 극대화

➡ 결론적으로, 일반임대보다는 상생임대가 유리하며, 가장 좋은 절세 방법은 실거주 2년을 추가하는 것!

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